数字文化创意—项目策划书

目录
第一节 项目背景
第二节 项目定位
第三节 项目规划
第四节 项目建设
第五节 项目招商
第六节 项目运营
项目背景
数字文化背景
数字文化创意产业的概念最早由上世纪90年代的英国提出。近年来文化创意产业在世界经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。有关资料表明，全世界文化创意产业每天创造220亿美元的价值，并且还在以5％的速度递增。
在英国、美国、丹麦、新加坡等国家，文化创意产业已经成为引领国家产业创新和发展的一股重要力量。而在中国，目前文化创意产业也越来越得到重视。
当人们初级的、物质层面的消费需求得到满足之后，就会产生更高层次的精神文化消费需求。目前，中国主要中心城市人均GDP已经超过3000美元，北京、上海、深圳等大城市人均GDP均超过5000美元。从国外发展经验看，城市人均GDP达到这一水平后，国民经济开始进入到持续稳定增长、经济结构快速升级、城市化水平迅速提升的新阶段。社会消费结构将向发展型、享受型转变，相当一部分居民的消费重心开始向教育、科技、文化、旅游等领域转移，为文化创意产业的发展提供了更广泛的市场需求。
中国城市结构升级功能提升对文化创意产业提出迫切需求。城市产业结构优化升级、功能提升的任务非常艰巨，提高自主创新能力，尽快形成核心竞争优势已刻不容缓。文化创意产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。

“十二五”以来，国家提出将文化产业发展成为支柱性产业，而现在文化产业领域正发生着一场革命，我们的生活方式越来越离不开数字技术，特别是青少年已经成为文化产业的主流消费者，而他们主要的娱乐方式都是跟数字技术有关的，这促进了文化产业向数字化转变。
无论是从国际还是国内的角度来看，数字文化产业都是朝阳文化产业，也是与信息技术密切结合的产业，该产业代表文化产业的主流方向。数字文化产业，也可以称之为数字出版产业。数字文化或数字出版是指利用数字技术进行内容编辑加工，并通过网络传播数字内容产品的一种新型出版方式，其主要特征为内容生产数字化、管理过程数字化、产品形态数字化和传播渠道网络化。数字出版产业或者数字文化产业涉及内容产业、平台产业和文化科技三个主要领域，内容产业可以具体化为电子图书、数字报纸、数字期刊、网络原创文学、网络教育出版物、网络地图、数字音乐、网络动漫、网络游戏、数据库出版物、手机出版物（彩信、彩铃、手机报纸、手机期刊、手机小说、手机游戏）等。因此，在发展数字文化产业的过程中，意味着首先是一种跨界的理念，即跨部门、跨行业、跨领域、跨技术门类等等的资源和技术平台的合作。
最重要的是通信网络成为数字出版和文化产业最重要的网络交流平台。
为了顺应科技时代的发展，凭借内容较短，更新速度快，内容与平台融合度高、娱乐性强等优势，数字文化产业发展迅速。并且随着互联网的快速发展，传统的行业边界变得越来越模糊
发展趋势
第一个发展的趋势是文化与科技的融合，出现了双驱动、双提升。
文化和科技本身总体构成了一种对经济发展和产业升级的驱动力，文化本身可以提升科技，科技可以提升文化，文化提升科技在苹果公司表现的非常明显。科技提升文化，百度公司做了广告，它用科技的方式来做广告。文化本身和科技之间有一种驱动发展的作用。文化与科技融合的商业模式，一般来说是技术很高的经济价值。如果是文化加科技的模式，在同等的盈利水平下，公司的市值要比别的公司大很多。因为它代表着一个正确的方向。中国移动的收入有一部来自于数字化的文化产业内容，中国移动还是最大的音乐公司，中国移动也是中国最大的下载文化内容的企业。中国现在市值比较高的公司，比如百度，中国移动，这些都是以数字文化产业为核心的企业。这种公司正是代表着未来发展的方向。所以我们现在讲很多公司很多人都在提到一些公司在发展中，比如说水晶石、华强，但是大家会发现他们还是很小的公司，跟数字文化产业的公司、综合发展的公司相比，这些公司偏向于技术。
偏向于技术的公司一般比较小。要把科技和文化融合起来，以数字为核心，这会是一个平台的公司，这个公司会做很大。数字化的文化产业和信息产业高度融合。这种融合带来的影响非常深远，不仅仅局限在产业的生态变革，对我们的生活方式也带来非常深刻的影响。
第二个发展的趋势是内容产业驱动信息产业。
以文化内容产业为驱动力的信息产业体现了技术与人文融合的根本性的转变。在信息产业发展中，内容产业是一种驱动力。以三星为例，三星公司在手机智能化方面取得了很大的成功，十年前它的市值和索尼差不多，现在它的市值是索尼的十倍。它所做的数字化是要给人家提供一种娱乐内容的平台。我们发现能够针对内容的发展作出的数字化，才会是有价值的一种应用。所以我们现在把它叫做应用型的数字化产业，它是以文化内容为驱动力的信息产业。
这里面有几个特点：第一，内容驱动产业消费的增长。第二，内容本身的需求驱动着技术设备和终端的创新和发展。新的手机类型出来，消费者会重新购买。前一阵消费者选苹果，现在又选样式很大的三星手机。第三，电信企业成为媒体企业，中国电信现在主要收入是靠宽带服务，宽带服务主要收入主要是靠游戏和视频内容的，包括上网等等。现在电信企业已经不再是传统的以信息、通话为主的企业。而是变成了一个媒体公司。现在最典型的就是中国移动，中国移动现在就是移动互联网，移动互联网现在成为了一种媒体，其主要的媒介是内容传播和广告下载收入，还有提供传输服务的收入，但传输服务是完全依赖于消费者在其上面玩的内容的多少。第四，海量的内容需求会促进网络应用和移动技术升级。传统的出版业一般很难实现升级。因为互联网上面存在着一个海量内容的需求，如果不能提供海量内容的需求的话，就会遇到一个很大的挑战。
原来是做内容的，现在必须做平台，但是做平台的更适合于做平台。这里有一个非常大的挑战，很多传统做文化产业的人老想进入数字化或者转型到互联网，但是其视角是从传统的眼光去看互联网。做互联网的人一转型就比传统产业的人在数字化的时代具有强大的优势。以盛大文学为例，为什么是盛大搞了文学，不是搞文学出版社的搞文学呢？因为其可以做平台，而出版社的不能做平台，后者总是想出一本书，前者要做的是一天要出版一千部的书。这就是一个非常大的变化。第五，内容消费成为增长的引擎，现在包括iPhone上面的APP Store应用软件，加上内容的应用是消费最大的增长点。所以，除了传统的语音流量以外，现在主要是增值服务，特别是内容消费，这是一个非常重要的发展。第六，内容消费、技术平台和文化软实力的政策扶持之间存在着相互支持的关系。
我们需要支持内容创作，需要去支持技术平台，又要把它们结合起来作为一个文化软实力的平台。今天面临一个比较大的问题就是数字文化产业发展的速度非常好，而国家软实力方面非常弱，这是需要解决的问题，是我们现在遇到的最大的挑战。
第三个发展的趋势是娱乐无边界的生活方式。
娱乐无边界，这成为主流娱乐生活的形态，特别是80后、90后的主流娱乐的生活形态。它最大的特点是娱乐不再受时间和空间的限制，可以随时随地的娱乐。随时随地娱乐成为人们生活方式的重要组成部分，人们生活方式就是低着头在玩手机，或者是一边开车一边发信息，或者是一边在听音乐、一边在玩游戏、一边在看边上又有什么人在表演。消费者不用到具体的某个时间段或者是空间。这里面有两个方面，一个方面是数字技术促进了娱乐便利化的趋势。人们要娱乐很方便，不像以前要很艰辛；另一方面，娱乐化的生活方式成为驱动文化科技产业发展的一种新的动力。在这里面，有一种大众化的新的娱乐形态及其生活方式为企业快速发展提供了强大的支撑，不少企业在短时间内成为大型企业。现在会出现一种爆发式增长的企业，这种增长在短时间内快速增长，就像FACEBOOK或者是愤怒的小鸟。
娱乐无边界的影响可以分为两类：首先，关在家里的人也会变得很娱乐，不走出门也可以很娱乐。今后的宅人可能会越来越多；其次，娱乐的内容有可能就放在一个终端上面。不管要看电影、玩游戏还是读书，仅仅需要一个娱乐的终端，我们拥有一个东西就行了，随时打开就可以玩，而且是互动的，而且是全方位的。所以，现在娱乐无边界的生活方式的改变让王者通吃型出现的可能性增加，谁做的好就会成为非常巨大的企业，其他的企业只能跟在他后面作为一个小小的补充。所以我想今后的企业会出现两极分化的情况，大的企业做的越来越大，小的企业就没有办法，面临着很多成长的瓶颈。
第四个发展趋势是青少年成为数字娱乐主流消费者。
我主要指的是35岁以下的青少年。他们围绕着英特网和移动互联网进行内容消费和娱乐体验，既是消费者又是创作者，又是活动的主宰者，成为网络阅读、互动和体验消费的主体。而且他们有消费能力，我以前经常跟大家说，青少年背后都有六个以上的“赞助商”：父母、爷爷奶奶、外公外婆给。所以在中国有一个很奇怪的跟国外不同的现象：年纪越小、花费越多，消费力越大。这跟数字娱乐完全是对应的关系：他们手机买得快、换得也快，中国40岁以上的人数字消费就在递减。国外很多年龄大的人去看戏、看表演，其支出是非常大的，与中国的情况所有不同。
青少年也是电子产品消费和付费下载的主体。数字消费的时代，是技术加时尚才构成了电子产业的潮流。原来的电子产业是偏向于功能性的，现在的电子产业是偏向于感觉性的。感觉已经变成一个很主要的东西，必须要给人提供一种感觉，感觉与时俱进，能够跟上时代的步伐，相关商品和服务就可能越容易引起青少年消费者之间的共鸣。在中国表现出的很多东西，比如中国对苹果公司的追捧，很多情况下都超过了美国。乔布斯去世之后出版的《乔布斯传》，第一批在中国卖出67万册，美国才卖出65万册。中国人对于时尚电子产品的消费已经变成了新的潮流，他们喜欢的东西正好是数字文化产业多数能够表达的。他们喜欢节奏更快、娱乐性、体验感更强、明星在场，明星出的更多、更大，以及互动性的体验等等。从这个角度上来说，青少年的消费活动促进了企业今后必须要选择新的产品战略，或者对于自己的商业模式进行重新的定位和思考。
企业需要关注消费者是谁，而这个消费者是不一样的。所以很多人在说是不是要提倡历史文化，或者经典，包括历史文化内容的体验。但这些东西对于35岁以下的青少年而言，是一种很边缘的东西，他们感受的东西都是不一样的东西。
第五个发展趋势是五种合力驱动数字化。
我们的生活方式和数字技术之间存在互相加强的现象。上网越多，我就加强了上网的力量；上网越多，网络改进的越多，反过来吸引你越多，相互之间谁也离不开谁。这说明生活方式对网络产生了一种足够的依赖症。人们的生活方式对某个领域产生巨大依赖的地方，一定是商业价值非常大的地方。消费者对它的依赖度越强，它的价格就会自由上涨。中国移动的盈利是排在全球的第一位，是全球第二、第三加起来的市值还要多。也就是说中国移动是全世界最贵的公司，而消费者仍然是玩得欲罢不能。第二，青少年消费者的文化体验更加短频快和互动化，包括企业提供的东西要不断的更新。第三，数字技术的创新与文化创意内容相互依存。硬件和软件平台一体化的创新和文化创意内容具有相互依存的关系。提供的内容越多，创新速度越快。创新速度越快，能够提供的内容就越多。第四，电信运营商服务进一步强化媒体化、平台化、技术化和移动化。
现在移动化以后人们很方便，所以人们对它的依赖性进一步加强。电信运营商现在基本上成了媒体中心。中国移动在全国各地搞了视频基地、文化基地、动漫基地、阅读基地。中国移动在明年要投入1800个亿要改造它的4G，改造完成之后，要在全国建立26多个基站，进入4G以后，大家的娱乐就会膨胀。电信运营商现在是在寻求一种生活工作娱乐的一种新的力量，推动着我们走。我们推动它，它推动我们，这之间都是互动的关系。第五，网络购物促进宅人化的数字化消费生活。网络购物没有宅人化。现在有一种网络数字试衣间，你可以把3D照片放进去，然后企业会把所有适合穿的衣服呈现在上面，鼠标点击一下便试一件，一天可以试成千上万件。这个时候就会发现，未来很多文化产品也都是由宅人们在家里消费的。
（3）行业数据分析
1、经济发展
2014年，中国文化娱乐产业固定资产投资完成规模突破6000亿元大关，总体达到6192亿元，相比2013年增加967亿元，上升幅度为18.5%，景气指数依旧表现亮眼。
2007年至2014年的8年时间内，中国文化娱乐产业固定资产投资完成规模一直保持向上增长态势，复合增长率高达27.5%，并且每增加千亿元规模的时间相对缩短，增速加快，其中2011-2014年分别连续突破3000亿元、4000亿元、5000亿元、6000亿元量级，由此可见，文化娱乐产业是热门投资领域，投资者看好文娱产业的市场成长空间和相对良好的未来回报。
2014年，文化产业增加2.4万亿元，占GDP比重提高0.2个百分点，增至3.8%。2011-2014年，文化产业增加值的复合增长率为15.6%，期间，文化产业增加值占GDP比重逐年提高，大致保持年均提升0.2个百分点，相比于欧美发达国家，我国文化产业增加值占GDP比重还有成长机会，文化产业在成为国家支柱性产业方面仍有上升空间。
2、社会文化
2014年中国人均年消费支出金额为19762元，相比2013年增加近1700元，增幅9.4%；相比2009年增加7487元，增长比例高达61%；2009-2014年，中国人均年消费支出金额的复合增长率维持在10%，中国居民的人均消费力度大幅提高。
2009年以来，受惠于中国居民人均收入增加和消费习惯养成，中国居民人均教育文娱消费支出保持良好增长形势，由2009年的1473元逐步攀升，截止2014年底已达到2569元。对比2009-2012年期间教育文娱支出占比保持在12.2%上下水平，此数值在2014年达到了13%的新高度，主要原因为：在线教育和儿童教育市场快速成长；文化娱乐内容，尤其是电影、综艺、网络剧及网络综艺的受众覆盖面进一步加宽，文化娱乐内容的便捷支付、习惯养成和消费意识崛起。
3、资本市场
从2015年传媒上市公司并购标的的行业分布来看，营销、影视娱乐、互联网、游戏为热门并购对象。其中，影视娱乐领域的代表案例有骅威股份收购梦幻星生园、富春通信收购春秋时代等；互联网领域有奥飞动漫收购有妖气，昆仑万维投资趣分期、随手记、洋钱罐等互联网金融标的，游戏领域有三七互娱收购日本SNKP公司81.25%股份，巨人网络130.9亿借壳世纪游轮，世纪华通收购中国手游、盛大游戏等。
结合泛娱乐产业布局和细分领域新发展诉求，2016年，传媒公司并购规模和速度将继续维持高热趋势，除了以营销、互联网、影视娱乐和游戏为代表的传统领域，VR、二次元、移动电竞等新领域也将成为新的布局方向。
2015年传媒企业VC/PE融资金额为14.82亿美元，相比2014年减少5.31亿美元，降幅26.4%；相比2013年时的最高39.8亿美元减少25亿美元，降幅63%，虽然总体上融资金融有所回落，但是融资数量依旧保持在93起的高位，主要是由于：VC/PE投资阶段前移并且节奏加快；细分领域创业进一步被开拓，所需金额相对减少；以及新产业基金更多采取与上市公司联合投资方式，基金融资灵活。
从2015年传媒行业VC/PE融资分布来看，影视音乐以8.1亿美元融资金额、37起数量双双排名第一，其次是5起来自动漫领域的2.2亿美元融资。具体案例包括：阿里创投和平安资产3.6亿美元参与华谊兄弟定增，天神娱乐文创基金13.23亿元投资儒意影业，朱雀投资和泰康资产7.5亿元投资华策影视，双子投资1.12亿美元入股春天融合。
（4）产业整体情况
根据IP流转规律、项目开发路径、细分行业协同程度，泛娱乐产业链大致可以划分为三大产业链层次：
其中网络文学、动漫（不含衍生品）为上游孵化层，电影、电视剧、音乐为中游运营层，游戏、演出、衍生品等为下游变现层。
上游孵化层是内容培育阶段，目前对应500-1000亿市场规模；
中游运营层为运营加深、市场扩大、影响力放大、辅助变现阶段，暂时拥有1000-2000亿市场空间；
下游变现层实现货币化，并促进产业链层次整体有机循环，随着泛娱乐产业链体系的系统构建，将指向2000亿以上规模。
第二节 项目定位
（1）概述
目前，陆续从北、上、广、深和本地引入驻数娱企业XX家，包括 XXX等高增长企业。涵盖：影视、动漫、文学、游戏、VR、电商、线上支付、投资、新媒体、视频直播等领域。希望通过服务加速这些企业裂变升级，利用园区资源孵化和资本孵化的有利条件，打造企业多平台对接和跨境合作，并逐步向上、下游领域辐射并共同使企业快速发展。
（2）商业模式
在当今数字化浪潮之下，对于文化企业而言，需要根据内部条件和外部条件构建自身的核心竞争力，构筑和更新自身的商业模式，找到更进步、更实用化、更商业化的一种商业模式。
第一种模式：品牌化和延长产业链互相促进。
以媒体品牌为例，新媒体和媒体产业创造了新的机遇，这里面同时为产业链的完善提供了便利，产业链越长，品牌越多，品牌越多，产业链越长。愤怒的小鸟准备在成都做主题公园。本山传媒集团的电视收入也很高，靠他二人传的收入也很高。2012年春晚他没有上，前三年他都是带着徒弟上春晚，不再跟别人合作，带着自己公司签约的演员上春晚。因为他要把自己公司的演员打扮成明星，形成了自己的品牌效应。出品牌效应就可以延长产业链。有明星，演电视剧，收入就会更高，里面的广告植入就会更多，产业链就延长了。媒体的跨界整合可以带来资源的集约应用。以中国好声音为例，它一边在演出，一边利用这个收视平台进行了全方位的推广。当消费者发现第一次表演效果很好的时候，后面的口碑就快速建立，一周之后所有人都讲中国好声音。这里面有很多传播的手段。奥运会现在在网络上的转播权已经很贵了。
我们今后一个节目很可能是形成各个不同的版本，都可以形成一个链条上面的消费。中央电视台第三套的节目差不多天天都在演星光大道上走出来的那些人，这样可以有效地培养成品牌效应，从而有助于产业链的延长。
第二种模式：五位一体的平台模式。
无论是专业化的视频网站平台，还是移动互联网终端平台，都将逐步垄断产业利润。在数字化产业下，基本上多数的钱都是由平台公司赚走的。最好的平台公司就是我现在看到的互联网这种平台。这个好的平台能够传播内容、交易内容、下载内容、自制内容和开发延伸产品，我们会发现，传统的媒体是一个小平台，现在互联网的媒体是一个大平台，是一个无边界的平台。无边界的平台一方面可以实现规模化的无边界。另外，它的成本比较低，这个时候它具有巨大的优势。在国外叫内容为王，在中国就叫平台为王。这个平台对大企业很有利，但是对我们国家很不利。因为没有人做内容的品牌。但是也有平台，比如说剧场的连锁经营，这也是好的模式。平台的模式成为主要主流的商业模式。这个平台模式中你要细分。最好的商业模式就是互联网的模式。
第三种模式：数字全产业链产业集聚。
打造全产业链的数字文化产业园意味着可以打造虚拟形象、数字影视动漫内容，植入式广告经营，内容频道经营和移动新媒体平台。全产业链的数字化的产业园是大家的业务都不一样，共同组成了一个大的数字产业园，避免了无秩序的同质化竞争，从而形成了规模化的整体效益，形成了良序、稳健的市场竞争体系。
第四种模式：用数字的技术来提升娱乐内涵和艺术表现力。
尤其是大力提升传统娱乐产品和艺术表演产品所没有的体验力。数字技术给我们带来传统产业中和传统表演中没有的体验。强化这种体验的感觉，这里强调的是一种体验。有五个方面的体验都比原来的要强，或者是深入，或者是深刻，或者是更大，第一个是丰富性，传统的是没有立体化的视频面。而且懂这个非常丰富。第二个叫多样性表现。我们可以用远程来关上，可以互动，可以共同体验。大家可以竞技。第三，要有时尚性的表现。视觉增加了每决设计的体验。第四，创新性的表现。第五，便利性的表现。宅男也可以拥有娱乐的全景图。有这五个方面的表现使数字技术带来的艺术的表现力和我们的体验感觉超乎寻常。
第五种模式：需要实现借鉴和本土化的结合。
中国成功的数字文化产业公司基本上都是包括了对国外商业模式的借鉴和对国内的本土化特点的结合。美国人做娱乐产品的时候不怎么强调文化，但是怎么能够做的那么好？最主要的就是先借鉴再本土化，很多包括了对国外商业模式的借鉴和对国内本土化特点的结合。我们游戏产业做的特别好，社交网络做的很一般。在一些专业化的商业模式领域，比如说微博、交友网站、网络广告、网络售书、数字体验秀结合的这些模式等等。数字出版将来会不会直接签约作家？这是可能的。数字出版企业，可以把作家的著作挂在网上，有人要下载便需要付钱，如果不下载，便仍然可以放在网上，而且这种模式类似于实体书店的经营。随着知识产权保护体系的建设和加强，保护我们的版权，并且使其利用得更好、更具经济效益。
第三节 项目规划
（1） 一期招商
提升知名度以及通过详细的招商策略实施招商（详情见第五节项目招商）
在写字楼林立的今天，如何让客户选择，形象定位非常重要。何为形象定位，即不同于一般写字楼和产业园区的特点，其中包括面向企业定位，增值服务等等，即需要告诉客户在周边同样的租金、低于周边价格租金所享受的服务要远高于其他办公场所。或者租金高于周边办公场所，客户能获得的价值要远高于其他办公场所。我们力求打造成标志性建筑。
二期变现
1、租金类收入
租金类收入往大里面说是物业性收入，包括房租、物业管理费以及少量出售型物业等等。优十孵化器的场地是属于租赁性质，所以不包含出售。这是孵化器最初级的收入方式，也是我国大部分孵化机构的主要收入方式之一，如果按照孵化器的发展沿革进行划分，单纯的租金类收入属于孵化器1.0时代的盈利模式。
但作为孵化机构，因为在孵企业大多是初创型小企业，租金承受能力较低，因此孵化机构的租金收入也是微乎其微的。不过在结合了政府的相应扶持政策以后，极大的降低了企业的创业成本，比如房租减免政策，科技局就给出了“一年全免、三年减半”的房租补贴政策。那么，相对应而言，孵化器的租金收入还是有保障的。
2、股权收益
股权收益就是通过各种渠道方式分享入孵企业一定比例的股权，在企业毕业后，通过资本运作，出售所占有的股权实现资产增值。而分享入孵企业的股权形式是多样化的。
最简单的就是直接投资。这种模式下，相当于种子基金投资的工具。通过直接投资将与在孵企业的利益加以连接。但同时所面对的风险也更高，除了自身的运营风险之外，也与在孵企业的风险相联系，这就要求孵化企业具有较高的成长性，其潜在的收益能达到风险投资所要求的水平。
除了直接投资之外，更多的会以管理要素作为资本注入企业，或者以“劳务”“租金”换股等间接形式获得在孵企业股权。
股权收益模式不论采取何种方式，最终获取收益的模式都是出售股权。这就要求建立规范的资本运作市场机制，特别是灵活的风险资本退出机制。许多成功的孵化机构会将助力在孵企业上市作为资本退出的有效渠道。
3、投资收益
该模式与股权收益的不同之处在于，股权投资是对企业进行投资，分享企业未来的发展潜力。而投资收益则专注于对在孵企业的创新性产品进行投资。实质上就是孵化机构参与到一个具体项目的运作中，通过对在研制阶段的产品或技术进行投资，分享产品或技术研制成功，市场化之后的利润。
不论是股权收益还是产品投资收益都是以着眼于未来发展的收益模式，其关注的重点是企业或者产品、技术在未来的价值。但这种“未来模式”对敏锐洞察力、运营能力、协调能力都是一个巨大的挑战。国外孵化机构在市场化体制下，已经诞生了各种专业的孵化机构，在企业观察、市场把控、运营操作等方面都有着深厚的经验与强大的能力。但我国从计划经济走向市场化，孵化产业在政府的操控下，从根本上缺乏对市场与企业洞察与把控能力，因此这也成了我国孵化产业发展缓慢的重要原因。
相对比国内的发展形势，国外在孵化专业上的发展已经远远超过我们。除了在盈利模式的未来境界之外，已经更加精细化发展。如果按照孵化器的发展沿革进行划分，目前已经属于孵化器3.5时代的盈利模式。
第四节 项目建设
（1）共同打造数娱产业的创业生态，帮助企业加速发展，高效成长。构建和完善中部发达地区数字文化产业链模式。尽管我国数字内容产业市场容量巨大，发展迅猛，但与美国、日本等发达国家相比，差距还十分明显。只有在网络普及、宽带普及、多媒体技术发展、多种创意和技术融合，以及良好的政策环境等各种条件具备的前提下，才会有真正的数字内容产业。我们需要从数字文化产业链中三大核心环节的角度，结合现在发展数字文化产业的优势，将娱乐文化的创意和制作、内容的运营、消费体验连在一起，使之构成一个完整的数字内容的产业链。
（2）共同运营和设立文化产业创业创新大赛，发现好企业、找到好人才、培育好项目。对数字内容的深度和广度的开发研究，增强数字内容营运商和服务机构的核心竞争力。数字内容产业本质上是一种内容产业，而没有特色的内容必然是空洞和缺乏生机的。发展华中地区数字内容产业，不仅对于繁荣数字内容产业，而且对于弘扬地方文化具有重要意义。所以，数字内容运营商和服务机构应利用政府的政策支持，通过培养高质量的技术人才，并吸收优秀的艺术人才和文化人士，共同创造富有本地区特色的优秀数字内容产品。将华中地区的数字内容产业发展成一种技术与艺术、文化与产业熔为一体，既有娱乐性又有实用性、既有内涵又有审美趣味的产品。同时要进一步加快中国的信息技术发展步伐，从硬件制造和软件开发两个方面，为数字内容产业的发展提供良好的物质技术。
（3）共同设立文化投资基金，扶持、加速本地优质企业的快速发展，加快产业链的打造。优化数字文化综合平台的构建，包括生产、提供、传递、服务和人员培训平台的整合与完善。华中地区数字内容运营商和服务机构需要多方联动，共筑平台，以期：夯实科技支撑基础，彰显地区经济优势；加强共性技术供给，服务中小企业创新；组织服务推介活动，扩大资源共享范围；探索中介平台建设，扩充平台服务功能。最重要的是，共同营造良好的社会文化，使得大众理解并支持数字内容的发展，同时利用中国优势的传统文化，创造具有民族特色的数字内容。
（4）健全数字文化的数字内容服务法律法规，促进数字文化软环境建设，研究数字文化产业中的数字出版、知识产权，构建具有地方特色的数字内容流通系统和公众阅读服务平台。诸如市场健康发展和竞争机制的建立和管理、资质认证和行业准入问题、数字内容管制以及数字版权的有效法律保护等都能够得到妥善的解决。加强市场监管，进一步规范市场秩序，打击市场势力对数字内容产业的控制与限制，营造良好的数字内容市场运行环境，加强数字内容产业的市场竞争程度。在政策环境方面，要进一步降低数字内容产业的进入壁垒，以优惠的政策扩充市场规模。
第五节 项目招商
一、招商定位
（1）形象定位
写字楼林立的今天，如何让客户选择，形象定位非常重要。
何为形象定位，即不同于一般写字楼和产业园区的特点，其中包括面向企业定位，增值服务等等，即需要告诉客户在周边同样的租金、低于周边价格租金所享受的服务要远高于其他办公场所。或者租金高于周边办公场所，客户能获得的价值要远高于其他办公场所。
（2）租金定位
如果要体现租金收益、出租率、租金价格之间的关系，可以用一个不太精确的公式来表示如下：
租金收益＝租金价格×出租率×总可出租面积
除总可出租面积外，租金价格、出租率和租金收益是变动因素，因此需要对这些因素进行逐个分析。
出租的价格一般分为起价、均价、最高价，以上都是对外的报价，对外报价在一段长的时间内是不会轻易变更的，最终成交时都会根据客户资质、租赁面积、市场行情，结合免租期（指对客户承租期内的一段时间免除租金的租期）给予客户一定的价格折扣。可以采用竞争导向的定价方法确定均价，选择中间楼层作为基准楼层，以均价作为该楼层的租金报价，然后每增加一个楼层，租金报价增加每降低一个楼层，最后根据每层的朝向、采光、格局、景观、视野等因素，来确定本楼层不同单元的租金报价，相同楼层朝南、朝东的写字间要比朝北、朝西的写字间价格略高。
考虑到是刚刚成立的，知名度不高，物业成熟度不够，为了吸引客户入住，租金成交价格可以比正常租金水平低5－10％；此外，为了将经营成为一个高品质的孵化器，需要吸引一些高资质客户入住来提升自身形象，因此对于比较知名的大面积客户，在租金价格上再给予一定的折扣，同时在其它费用上，如车位费、装修管理费、超时空调费、广告位费用上能有一定的优惠。
（3）专业定位
国家为大力发展科技型中小企业，对孵化器建设给予一定的政策支持，按照《科技企业孵化器认定和管理办法》的要求，孵化器分为三类，即综合孵化器、专业孵化器、特色产业孵化器。针对不同类型的孵化器，支持的要求各有不同，因此，孵化器应根据自身情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资格认定和市孵化器认定工作。
二、招商途径
（1）自主招商
现场接待：由于项目的不可移动性，现场接待是招租中最为重要的方式，客户通过自己上门或代理引进，来现场进行咨询、参观、考察写字楼，由招商人员介绍、陪同参观考察并通过招商人员的详细介绍并努力游说客户，达到促成客户成交的目的。因此招商人员的仪表言谈举止、接待现场的和对国家支持科技型企业的政策熟练程度就非常关键。
现场接待的招租方法体现了租赁的特点，客户可以直接考察有意向的房间，亲身感受的管理及配套设施。因此，招租工作不仅是招商部门的工作而是各部门的工作，应该建立起以招商为导向、各部门配合的招商体系。
首先，在人流量大、位置显著、设立招商中心。作为项目租赁推介的主要场所，不仅要展示形象，同时亦需为招商人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。
其次，招商工作应当得到物业管理相关部门的配合，物业管理人员为客户介绍物业管理提供的服务内容，解答客户疑问，在谈判的中后期和招商人员做好客户的交接工作；工程技术人员为客户就技术条件进行讲解，解答客户有关工程方面的问题，解决相关工程问题，协助客户做好二次装修（指客户在租赁后，根据自身办公的需要对写字间进行的装修工作）。
电话直销：主要客户为办公用户，潜在客户主要集中在其它写字楼或产业园区里，从电话黄页簿或名片上找到可能的潜在客户电话，通过打陌拜电话方式咨询其近期是否有需求，可以初步了解到客户的现有租赁面积、可能的到期时间，客户负责人。但客户对此种电话直销方式比较反感，经常会被前台接线员礼貌地拒绝，或者得到的信息不准确，命中率较低，在电话中一般只有3 分钟左右的沟通时间，也不会给客户留下什么印象。电话直销这种方式不太有效，更多地是作为招商人员锻炼心理素质与提高语言表达能力和客户沟通能力的方式。
网络招商：招租中一个很重要的环节是与潜在的客户进行有效的沟通，保证沟通渠道的双向畅通、信息传达的准确及时完整、获取信息的便利性。目前，除传统的电话和楼书等沟通方式以外，互联网技术是与客户和代理公司之间沟通的一个非常有效的方法：
（1）可以通过建立官方微博、微信等手段宣传孵化器；
（2）在信息网站发布招商信息；
（3）购买信息网站的端口，在客户发布租房信息的第一时间获取客户联系方式，进行招商推广。
扫楼推销：进入周边写字楼和办公区里挨门挨户地派发项目资料和招商人员的名片，并通过和客户相关负责人直接面谈，了解更多的客户信息，需求意向，增加的知名度，积累长期客户资料，实践证明这是比较有效的一种办法。但此种方法比较耗费人力，如果只是派发资料，很可能资料被前台“截获”，客户相关负责人看不到资料而没有达到推广效果，如果在派发资料的同时和客户相关负责人面谈，又比较耗费时间。这种方法一般在招租初期和租赁淡季的时候来使用，不作为主要的招租方式。
（2）招商代理
只依靠有限的人力很难直接完成的招租任务，因此可以考虑通过与公司合作，通过代理公司为推荐客户并促进客户成交来共同完成招租目标，实现客户、代理公司的三方共赢。
（3）政府招商
主动与属地主管部门联系，通过属地工商、税务、科委、商务委等政府部门推荐招商，同时，积极主动加入市孵化器促进协会、市服务业发展协议、市创意产业协会等组织，通过协会共享信息资源，达到提高知名度和招商的目的。
（4）活动招商
按照的产业定位，举办或承办活动，例如召开孵化器推荐会小企业发展沙龙、企业发展论坛等活动，提高知名度，建立政府资源，加快招商。
三、招商制度
企业入驻管理制度
企业管理作为招商后期，对招商起到支持作用，因此应制定好相关管理制度，例如《企业入孵流程制度》、《企业服务管理办法》，《企业毕业管理办法》等，保证后期服务到位，达到口碑招商的目的。
四、优惠政策
（1）企业租金优惠
前期为加快招商或吸引优质客户可以制定一定的租金优势政策，例如1-6个月房租减免，装修免租期，降低租金等政策。
（2）企业增值服务
为使入驻企业拥有便利、舒适的创业环境，成为其创业的得力助手，可以提供完善的服务体系，为企业提供全过程、多方位 、高质量的"一门式服务"，简化创业手续，提高工作效率。例如：
l 企业创办代理服务
l 高科技企业增值服务
l 财务咨询服务
l 法律咨询服务
l 战略咨询服务
l IT支持
l 人力资源服务
l 公共关系服务
l 秘书&行政服务