置换到科学城，我和老广聊了聊优质资产

2024-06-15 来源:旧番剧

2023年，广州楼市变了。市场进入调整期，不再有疯狂的打新，卖一买一的置换成为主流。
而后台咨询我们的粉丝中，就有一位这样的天河投资改善客。我们和他聊了聊广州的产业和城市发展。在他看来，城市的发展趋势很重要，中心和产业论对置业影响很大。
关于楼市的优质资产，粉丝强哥有自己的一套方法论，我们来看看他的买房置换思路。

一直住天河的我，想置换了！
强哥是位纯正的老广，上大学前住越秀，成家后住天河公园附近，如今在科学城上班。他们家是老广群体中最早买房跟着城市东进的一批。
他从越秀搬到天河公园时，不少亲戚朋友十分不理解，为什么要到这种郊区住。那时候，连珠江新城都还没成型，天河公园板块理所当然被视作“郊区”。

天河公园旧名：东郊公园
十多年过去，当年买到芳村去的朋友，却羡慕起强哥：买对方向了，房子涨了那么多倍，躺赢！
强哥很淡定，其实他一直都十分理性：有白云山挡着，广州这座城市不可能往西边走。按照资产配置跟着城市发展走的思路，他才把首套房买在天河。
进入中年，他又有了不一样的想法。天河房子逐渐变成老破小，居住体验下降，房产需要优化。
住了那么多年的天河，强哥觉得天河的高端产业确实在广州是数一数二的，就是人太多、日常太堵车。

天河堵车示意 /摄图网
他认为，珠江新城外溢红利已经差不多，不可能再有以前的疯狂涨幅，而且天河外围区域跟城乡结合部差不多，不符合自己的选择。
时代变了。以前的投资逻辑是：低价买入核心区住宅，等待周边土拍＋货币超发带来楼市暴涨，高价卖出获利。
现在的投资逻辑变成：优质资产带来稳健长期的收益。核心区优质商办物业被低估，地铁上盖＋配套齐全＋产业运营，长期持有能跑赢大部分银行理财产品。
处在如今阶段，强哥的房产配置需求很简单：第一，居住便利舒适；第二，有一定的保值增值属性。
自然而然，他想到了现在工作的黄埔科学城。在科学城工作的这几年，他见证了这个产业强区一路狂飙、城市界面变得越来宜居的过程。

黄埔科学城
天河住腻了，况且在居住舒适度、通勤方面，天河公园肯定不如住科学城。
最重要的是，广州东进战略的红利还没有全部兑现。现在配置科学城的资产，就跟当初自己首套房买在天河公园一样，会是正确的选择。

老广眼中的科学城：从荒野开发区，到产业最强区
1998年，科学城正式挂牌成立。一脸青涩的强哥刚从大学毕业。中国迎来了最好的二十年，那是科技与产业发展的黄金时代。
不过当年的强哥和大多数广州人没想到，小时候郊游都觉得远的科学城，会发展到如今广州最强国家级科技园区的地步。

2005年的科学大道
按照最早的规划，科学城基本就是为产业而生的。1992年，广州划定3.7平方公里做科学城的起步区，5年后扩容至19平方公里，到正式奠基时，科学城面积才扩容到22.74平方公里。

科学城扩容规划
也就是从那时候开始，科学城产业一步步升级，逐渐崛起为广州产业经济中的重要一环。按照最新的官方规划，科学城最终会扩容至144.65平方公里，是现有面积的7倍。
这是一座怎样的现代化产业新城？从工业制造、到高科技产业园区聚集地，再到总部经济带成型，做到产城结合，科学城花了30年时间。

科学城现状
科学城成为了广州的“智造”中心，如今有新一代信息技术、人工智能、生物医药三大千亿级产业集群，是黄埔作为广州最强产业区的底气。
不过福祸相依，科学城因为产业起家，也同样因为重产业轻居住而被吐槽。
很长一段时间内，科学城都因为缺乏高端商业娱乐，导致强哥虽然在这边工作，但是周末还是经常回天河娱乐。
而最重要的问题是，科学城遍地园区和企业，太过均匀，反倒像一盘散沙，没有一个强有力的地标凝聚人气。这与科学城的产业地位不符，多少令人遗憾。

科学城俯瞰
好消息是，科学城的城市界面正变得越来越好。市政配套、公园绿地齐聚，跟深圳南山区一样，有种花园城市的感觉。
怎么把这盘“散沙”的产业、人气和商业凝聚起来，从前我想不到，但现在似乎看到了希望。

这一座地标，让我确信它是科学城的中心
提起广州，你脑海中会想起小蛮腰和东西塔，它是羊城进取与尊贵的代名词，珠江新城成为广州最强中心。

珠江新城 /摄图网
每一座伟大的城市，都有地标为自己代言。广州也不例外，小蛮腰和东西塔就是过去10年的黄金叙事。
但新崛起的科学城呢？作为广州东部中心，下一个十年，它必须有自己形象代言人。

按照强哥的理解，松散形态的科学城，终于迎来了产城结合的关键时刻。那就是黄埔千亿国企广开控股操刀的百亿级地标项目GTC广开·云汇。

项目效果图
GTC全称是“粤港澳大湾区（广州）科技金融中心”，从名字上我们就可以看出它的参照体系是大湾区，而GTC广开·云汇要做科学城的“东西塔”，纵观科学城，也就只有它能代表科学城未来十年的城市封面。
GTC广开·云汇的打造者，强哥再熟悉不过。它是黄埔十大国企之首，资产超1400亿，涵盖金融、科技、园区三大板块。广开控股与科学城共同成长，曾打造了不少黄埔城市地标和对外交流名片。

黄埔国际会议中心举办的高级别产业大会
比如黄埔国际会议中心和院士交流中心，是黄埔最高级别的商务会议中心和广州高端产业与科研交流的重要平台；超奢五星级黄埔君澜酒店，是广州最具特色的网红主题酒店。
据了解，前段时间广开控股旗下的广报云汇项目，被汤臣倍健以总价18.3亿元整栋买下，优质物业属性不言而喻。

项目实体图
巧合的是，科学城奠基那一年，正是广开控股成立那一年。可以说，广开控股参与了科学城开发与崛起的方方面面，更懂科学城。
这些年的“抢人大战”中，科学城凭借产业优势，几乎次次夺魁。以2020年官宣数据显示，广州新增的50万人口，近1/3都是流入了黄埔。这些高素质高学历的年轻人，很大的比例被科学城吸引。

强哥的体会最明显，公司新进来的小年轻，不是海龟就是985硕士，让人觉得后生可畏。
源源不断的购买力，一度引发科学城楼市的火爆，不断推动资产溢价增值。当然，这并不能改变科学城缺乏强中心的事实。
GTC广开·云汇的使命就是成为凝聚板块产业、商业和人气的城市地标。

首先从地段上，GTC广开·云汇就占据了先天优势。左侧紧邻天河智慧城，右侧是科学城总部经济走廊横亘其中。高科技企业密度高，人气足以撑起科学城的经济主脉。

据统计，世界500强企业中，有128家在黄埔区、广州开发区设有企业（项目）299个，黄埔区直接利用外资连续4年排名全国经开区top1，（来源：广州黄埔发布、羊城晚报）全球独角兽企业数量更是高居广州各区之首。
作为引领黄埔未来十年生活方式的城市综合地标，GTC广开·云汇的产品规划，直接对标珠江新城“东西塔”，它将重塑属于科学城高端圈层的生活方式。

项目效果图
A塔，将打造广州高端智库论坛“黄埔荟”，为前沿高知人士与企业领袖搭建沟通对接平台。B塔，将涵盖商务总部、独栋办公、旗舰商业、云澜酒店、奢华大平层及创享空间等六大高端业态，打造产城融合生活圈。
商业层面，GTC广开·云汇的下沉式广场直接对标天环广场，规划有主题店、文化、艺术、体育、零售餐饮等高端业态。它与一路之隔的绿地中央广场、黄埔大悦汇形成科学城的高端商圈，补齐短板遗憾。
大悦汇目前已经有盒马鲜生、优衣库、广州酒家等多个品牌入驻，其中“覔书店”、“如梦幻城”更是广州首店。用强哥的话来说，再也不用浪费油钱跑回天河happy了！

大悦汇示意图
GTC广开·云汇的地标属性，从其独一无二的外立面的就可以感知到。第一眼，你觉得它像北京地标“中国尊”，但它其实更高级，仔细看它会“流动”，这就是“云瀑”。曲面幕墙用了反射膜技术，可反射大部分阳光，更加节能隔热。
项目召集了AEDAS、邱德光、HWCD、华南理工大学建筑设计院等国际顶尖团队，数易其稿才得此设计。上海世博会中国馆、顶豪汤臣一品、深圳宝安国际机场这些设计大作听说过吧？就是出自他们之手。
为了兼顾美学外立面和实用功能，GTC广开·云汇不惜耗费更高昂的造价成本打造这个行云流水的云瀑幕墙。何谓千亿国企的匠心，这就是。

项目效果图
C、D两栋，东向可望玉树公园，景观和居住体验最好，因此项目将它们设计成科学城产业新贵最青睐的优质资产：奢华大平层及创意公寓。据说项目正在洽谈知名的酒店式服务公寓入驻。
更让人惊喜的是，为了更好地享受城央美景，GTC广开·云汇公寓采用了全玻璃幕墙设计，造价远高于普通公寓的窗墙结构。另外，项目臻选三层玻璃、一层LOW-E膜、一层阳光控制膜，兼顾隔音降噪与审美实用。这些用心细节，也就广开控股舍得砸血本。
想象一下，都市精英生活其中，都市野餐、露营触手可及；当你穿过商业广场的地下连廊（规划中），即接驳神舟路地铁站，不惧风雨；休闲时刻，你可以乘坐极速电梯直达下沉式商业广场，分分钟回血。