摇号卖地，能为大西安土地市场降温吗？

大西安今天摇号卖地了。
位于沣西新城的115宗住宅兼容商业地块，在4月6日竞价达到熔断价格之后，今天上午10点进行了现场摇号。
最终，拿了20个平台公司参与这块土地竞买的华润，摇到了这块地。看来多拿几个平台公司去摇号，确实中签率比较高。
这块地的出让，今天也吸引了一些全国性的地产自媒体关注，由此可见这块地的关注度之高。毕竟这是楼市热点城市大西安，首次采用摇号方式出让土地。
NO.1丨壹
首先，我们必须先恭喜华润！也算是给华润西安做个小广告。
作为央企代表，华润自2012年进入西安，已经在沣东、曲江、港务区开发了二十四城、悦府、曲江九里、未来城市等多个项目，并且为西安带来了西北地区第一座万象城。
当然，过去将近10年时间，华润在西安的投资已经不仅仅局限于地产开发这么简单，而是通过代建运营三中心（西安奥体中心、国际会展中心、国际会议中心）深度参与到西安城市运营中去，也就是说华润投了几百亿元在西安城市建设方面，与西安这座城市共成长。
通过代建三中心，也给华润带来了大量的住宅配套用地，特别是在港务区板块，围绕着奥体中心最好的住宅地块，很多都配套住宅用地都给了华润，这也帮助华润在2019年跻身西安楼市房企销售额TOP10，2020年差一点进TOP10。
同时，在曲江CCBD板块，华润也将深度参与到曲江CCBD的投资和运营之中，除了大家所看到的住宅项目华润悦府之外，华润还将在该片区投资建设超高层、酒店、商业等配套。
从一定意义上讲，过去几年时间华润给了西安很多，西安也给了华润很多。
此次通过摇号的方式拿下沣西新城115亩开发用地，是继沣东新城之后，华润在西咸新区五大新城中所进驻的第2座新城。华润也成为继万科、新城、金科、中国铁建、蓝光、中交、中旅、紫薇等房企之后，又一家进驻沣西新城板块的品牌房企。
从华润此次摘得的这块地位置来看，属于沣西新城新开发区域，目前周边的路网已经形成，地铁5号线已经开通，医院等配套正在建设之中。这个片区紧邻交大新校区、西工大翱翔小镇，未来将会打造成大西安科技创新高地！
华润地块西侧紧邻的是在售的科为城项目，目前科为城项目精装小高层售价在1.95万元/㎡。除了科为城外，沣东地产、紫薇地产在周边也有土地储备。
NO.2丨贰
聊完了华润，我们再来聊一下摇号卖地。
摇号卖地其实并不是新鲜事物，之前有的城市已经采用过这种方式。采用摇号方式出让土地的方式，最直接的目的就是为了避免地王的出现，从而将地价控制在可控范围之内，为了尽可能的实现公平。
但从这一次沣西这块土地采用“熔断 摇号”的出让方式来看，这种方式很明显目前也是存在漏洞的，因为同一个开发商可以通过多个平台公司报名参与地块的竞买，从而在摇号时提高中签率。
例如：中海、华润的平台公司就占到了这一次参与竞买该地块企业数量的75.9%，留给其他公司的机会微乎其微。
我相信，下一次如果有地块继续采用摇号方式出让的话，其他大牌地产企业一定会效仿，也拿出多家平台公司、马甲公司参与地块的竞买。
而这个规则漏洞，从目前来讲是没法堵上的。即使出让规则规定同一母公司只能有一个平台公司参与竞买，但开发商完全可以多找几家在股权关系上没有任何关联的马甲公司来竞买，摇到之后再通过股权转让的形式将公司过户到自己名下。
当然，拿多个平台公司、马甲公司参与竞买，对于开发商的现金流就提出了非常高的要求，因为每一个摇号名额都对应的是一份保证金，动辄数百亿的保证金支出锁定10天的资金成本，就是很大的一笔支出。
因此，能够玩得起多平台公司、多马甲公司竞买摇号的，也就只剩下现金流宽裕、资金成本低的央企、国企、个别龙头房企，其他公司根本玩不起。
这个时候，我就联想到了西安最近比较火的摇号买房。
目前西安意向登记、核验资料不需要冻结资金，如果效仿深圳、杭州等一些城市买房摇号需要冻结资金的话，我估计西安各楼盘的意向登记情况，立马会大幅降温！实际上，我估计仅意向登记核验资金来源这一点，就会将很多人阻挡在门外。
很多时候，对楼市降温，可以用的政策多着呢，大家别以为没有政策了。
NO.3丨叁
实际上，当前要解决西安土地市场过热，最核心的措施应该在于加大土地供应，从而为土地市场降温的同时，实现新房供应量增加，满足当前市场的需求。
从土地供应的角度来讲，西安主城区就那么大，就那么多点土地，不可能一直卖下去，主城区可供出让的土地必然越来越少、越来越稀缺，稀缺就必然导致高地价，新盘也将高端化。
这个时候，更多的土地供应、更多的开发商拿地，只能向西安周边的外围区域转移，被主城区置业门槛阻挡在外的刚需置业者，也只能将置业区域向周边转移，买自己能够买得起的房子，这也正是为什么去年到今年泾河新城、咸阳楼市被热炒的原因所在，因为房价便宜。
目前整个大西安范围之内，住宅均价在1.5万元/㎡以下的区域只剩下港务区、泾河、空港、咸阳、高陵、临潼，再远就得到三原了，例如恒大在三原开发的超级大盘西安恒大世纪梦幻城。
所以我说，目前西安的首套置业刚需是比较苦逼的，好不容易等到主城区一个限价明显买得起的房子，但动不动就是千人摇、万人摇，能否买到的命运只能交给运气。而主城区外围区域，动辄距离主城区二三十公里的距离，对他们上班通勤都是一个问题。
因此，如何稳地价、稳房价，这将是一个考验。
而在摇号卖地政策存在漏洞目前又无法解决的情况下，西安3.30楼市新政中提到的“限房价、竞品质、竞地价”，或者是临潼那块土地出让中采用的限地价、竞现房面积、竞自持面积……
这或许才是为土地市场降温又避免漏洞的措施所在。
最后，我想说，大家每次看到开发商高价拿地，先别替开发商担忧，很多时候你搞懂了开发商在开发一个项目时资金是怎么滚动的，就弄懂了开发商为什么敢于疯狂高价拿地。
因为，房地产行业说白了就是一个金融行业。